Bakgrunn

Retningslinjene bygger på tidligere arbeid med å lage en felles tilbyggsplan, samt innspill fra sameiere etter høringsrunder. Retningslinjene er godkjent i ekstraordinær generalforsamling oktober 2019.

Formål

Retningslinjene har som formål å legge viktige føringer/prinsipper til grunn for de som skal bygge ut. De skal:

1. Gjøre prosessen frem mot rammetillatelse enklere for den som bygger ut.
2. Ivareta et helhetlig visuelt uttrykk i sameiet.
3. Ivareta nabohensyn.
4. Sikre byggetekniske krav.

Utbyggingsmulighetene påvirkes av bl.a. den enkelte seksjons beliggenhet med forskjeller i eiendomsgrenser, bruksrett til fellesareal, påvirking på naboers sol- og lysforhold, avstand til vei og adkomstforhold.

Merk at retningslinjene ikke gir noen rett til å starte utbygging. Utbygger må få godkjent forslaget til tilbygg i ordinær eller ekstraordinær generalforsamling med 2/3-flertall av stemmene og deretter en godkjent byggesøknad hos kommunen før utbygging kan starte.

Garasjeanlegg, styrebod og utstyrsbod omfattes ikke av retningslinjene da disse eies av sameiet.

Rammer for utbygging

Sameiets betingelser
Endeseksjoner bygges fortrinnsvis ut i forlengelse av rekken. Midtseksjoner anbefales å bygge ut på inngangssiden. Hvis det ikke er plass til det, kan det bygges ut mot hagesiden.

Det skal ikke monteres vinduer som gir innsyn til naboseksjon eller naboseksjons terrasse. Det frarådes takterrasse på tilbygg pga støy, innsyn og forringelse av sol- og lysforhold hos naboer.

Ved utbygging på langsiden, enten mot inngangssiden eller hagesiden må to naboseksjoner bygge ut samtidig.

Etter utbygging på hagesiden kan det etableres ny markterrasse på samme nivå som tidligere, dvs på samme nivå som terrassene ellers i rekken. Terrassen kan ikke strekkes lenger ut enn naboenes eksisterende terrasse. Hvis man ønsker å ha den lengre eller et annet sted i hagen må den være på bakkenivå.

Det skal etableres levegger til naboers terasse for å hindre innsyn slik det er i dag. Leveggens høyde må være ihht de til enhver tid gjeldende forskrifter (granneloven) (i dag maks 1.80 m).

Tilbygg bør utformes på en slik måte at det ikke vanskeliggjør evt. senere tilbygg hos naboer i rekken og slik at det vil gi et godt og helhetlig inntrykk sammen med disse senere tilbygg og rekken i sin helhet.

Der hvor garasje fjernes til fordel for nytt tilbygg må ny biloppstillingsplass etableres, eventuelt på sameiets grunn. Etableringen bekostes av utbygger og må godkjennes av GF samtidig med godkjenning av tilbygg.

Hvis tilbygget går ut over nåværende eiendomsgrense, kan dette løses enten gjennom fradeling eller omfordeling av areal (ref § 12 i Vedtektene). Ved fradeling kjøper utbygger areal av sameiet til fastsatt pris. Fradeling av fellesareal godkjennes i Generalforsamling med ⅔-dels flertall ( ref. vedtekter) i forbindelse med byggesøknaden. Ved omfordeling trekkes tomtegrensen om slik at tomtearealet fordeler seg slik at det passer med tilbygget.

Utbygger søker om fradeling eller omfordeling hos Bærum kommune, og dekker omkostninger i forbindelse med denne prosessen.

Materialvalg og uttrykk

Det skal tilstrebes et enhetlig uttrykk i sameiet.

Fasade:
Liggende panel i samme størrelse og farge som hovedbygget.

Vinduer og dører:
Vinduer, dører og listverk bør være av tilsvarende utforming og farge som hovedbygget. Større vindusflater kan evt. brukes ved f. eks terrasse/utgang hage. Vinduer bør plasseres innenfor linjene/rammene som eksisterende vinduer danner, dvs. flukte vertikalt og horisontalt med eksisterende vinduer.

Tak:
Saltak eller pulttak i samme vinkel som hovedbygget. Taktekke og farge som eksisterende tak.

Innvendige tak/himling:
Tilbygget må ikke strekke seg lenger ut enn at innvendig romhøyde ved ytterveggen er i henhold til gjeldende byggtekniske forskrifter.

Viktige punkter i prosessen

• Sameier som ønsker å bygge ut, må informere styret om utbyggingsplanene tidlig i prosessen. Øvrige sameiere må også gjennom skisser og spesifikasjoner få ta del i tilbyggsplanene i god tid før generalforsamlingen.
• Det skal etterstrebes enighet med berørte naboer i rekken og nærmeste naborekker ved utbygging. Dette er spesielt viktig ved utbygging mot hagesiden, hvor det er størst sannsynlighet for konflikt med naboers interesser. Det skal også legges større vekt på nærmeste naboers innsigelser enn naboer som bor lengre vekk. Berørte naboers kommentarer til utbyggingsforslag skal fremgå av søknaden.
• Merk også at man ved utregning av brannavstand til naborekker må ta hensyn til at det må være nok avstand til at disse også skal kunne bygge ut i fremtiden.
• Den enkelte sameier som ønsker å bygge ut må søke kommunen om rammetillatelse og igangsettingstillatelse.
• Prosjektering skal utføres av firma med nødvendige godkjenninger.
• Utbygging skal skje i henhold til gjeldende forskrifter og regler.

Presisering av kostnader

• Endringer i føring av strømkabler, fiberkabler, kloakk og drenering ved utbygging skal bekostes i sin helhet av utbygger. Arbeide skal utføres av foretak med relevant godkjenning for ansvarsrett.
• Utbygger må tilbakestille forhold (terrasser, vegetasjon, tekniske installasjoner mm) som ødelegges hos naboer som følge av byggingen.
• Dersom gangstier kommer i veien for tilbygg skal nye gangstier etableres.
• Reparering av evt. skade som oppstår på sameiets eller andre sameieres eiendom i forbindelse med utbygging bekostes av utbygger.